הקדמה
הנדל"ן המסחרי הוא תחום רחב ומגוון הכולל משרדים להשכרה, מגרשים, חללים פתוחים, מחסנים ומבני תעשייה. ענף זה מהווה חלק משמעותי בכלכלה הישראלית ובפרט במרכזי הערים הגדולות כמו תל אביב, ירושלים וחיפה.
בעשורים האחרונים חלו בישראל שינויים טכנולוגיים, חברתיים וכלכליים שהשפיעו רבות על תחום הנדל"ן המסחרי. מגמות אלו יוצרות הן הזדמנויות חדשות והן אתגרים בפני בעלי נכסים, יזמים ומשקיעים בתחום.
משרדים וחללי עבודה משותפים
עם התפתחות הטכנולוגיה וכניסת האינטרנט המהיר, הפך העבודה מרחוק לנפוצה הרבה יותר בקרב חברות הייטק וסטרטאפים ישראליים. כתוצאה מכך ירד במעט הביקוש לשטחי משרדים גדולים ויקרים במרכזי הערים. אך ישנם מקומות שלא מבתרים על מקומות מסוג זה הכל על פי אופי העבודה. בישראל אף אט אט אנשים לרוב עובדים במשרד הן בשל הקרבה האנושית והן בשל נוחות לפעמים להגיע למקום העבודה על מנת להיות יותר פרודקטיבי ולשתף פעולה עם שאר העובדים בנושאים הבוערים של השעה.
מאידך, עלה הביקוש לחללי עבודה משותפים, כגון חללי נטוורקינג, שמאפשרים סביבת עבודה גמישה וחיסכון בעלויות עבור עובדים עצמאיים וסטרטאפים קטנים.
המעבר למודל עבודה זה דורש מיזמים להשקיע בעיצוב חללי העבודה, בריהוט ובציוד מתאים וכן בהתאמת החללים לצרכים המשתנים של הדיירים.
מגרשים ונדל"ן לתעשייה
עם התרחבות האוכלוסייה בערים הגדולות בישראל גדל מאוד הביקוש לשטחים לבניית יחידות דיור חדשות. כתוצאה מכך עלה מחיר הקרקע באזורים אלו בשנים האחרונות.
יזמי נדל"ן רבים מנצלים מגמה זו ורוכשים מגרשים המיועדים כיום למסחר ותעשייה, כדי לתכנן ולבנות עליהם פרויקטים גדולים של מגורים. זוהי בעיה גדולה עבור חברות תעשייתיות רבות המחפשות שטח במחיר סביר כדי להקים מפעל או מחסן לוגיסטי חדש במרכז הארץ.
חניונים ומבנים ישנים
העלייה במיסים עירוניים ובאגרות החניה הביאה חלק גדול מבעלי החניונים והנכסים הישנים במרכזי הערים לקשיים כלכליים. רשויות מקומיות רבות נאלצות כיום לסבסד חניונים שאינם כדאיים כלכלית או לאפשר ליזמים להסב אותם לשטחי מסחר ומגורים.
מאידך, ישנו ביקוש עצום לחניונים במתחמי מגורים חדשים שנבנים בפריפריה של הערים הגדולות. כמו כן יש פוטנציאל עסקי רב בהסבת מבנים ישנים ומוזנחים במרכזי הערים לשימושים חדשים ורווחיים יותר כגון משרדים, חנויות, בתי קפה ומרכזי בילוי ופנאי.
השפעת עליית מחירי הדיור
בעשור האחרון חלה עלייה חדה במחירי הדירות בכל הארץ, שהובילה רבים להגר לפריפריה. אזורי הביקוש המשתנים משפיעים גם הם על תחום הנדל"ן המסחרי.
בערים שמתרחבות כמו מודיעין וראש העין, יש ביקוש גדול לשטחי מסחר חדשים סמוך לאזורי המגורים החדשים. לעומת זאת, בערים שמהן עוזבים תושבים רבים כמו אשדוד וחיפה, קיים עודף היצע של שטחי מסחר ויש צורך לחשוב יצירתית על שימושים חלופיים כדי למלא אותם.
השפעת שינויים מגמתיים בתקופה זו
מגמה זו מהווה אתגר עבור בעלי נדל"ן מסחרי, אך מאידך מייצרת גם הזדמנויות לעסקאות ורכישות כדאיות יותר עבור משקיעים. גם לאחר המשבר יידרש חשיבה יצירתית כיצד להתאים את הנכסים לצרכים המשתנים.
נדל"ן מסחרי בפריפריה
עד כה התמקד הנדל"ן המסחרי בעיקר במרכזי הערים הגדולות. אולם ככל שהאוכלוסייה מתרחבת לפריפריה, כך גדל הביקוש גם לנדל"ן מסחרי בערים הקטנות יותר וביישובים כפריים.
קיים פוטנציאל גדול למרכזי קניות, חנויות נוחות, מרפאות, סניפי בנק ועוד שירותים מסחריים בסמוך לאזורי המגורים החדשים שצצים ברחבי הארץ. יזמים ומשקיעים שיזהו זאת מוקדם יוכלו להרוויח.
מגמות בנדל"ן מסחרי בעתיד
מה ניתן לצפות בתחום הנדל"ן המסחרי בשנים הקרובות בישראל? סביר להניח שתימשך מגמת המעבר לעבודה היברידית וגמישה, מה שימשיך לפגוע בביקוש למשרדים גדולים, בהתאם לאופי העבודה כמובן .
גם המסחר המקוון ימשיך כנראה לגדול ויאתגר חנויות פיזיות מסורתיות. מאידך, צפוי גידול בהקמת מרכזי לוגיסטיקה ומחסנים עבור סוחרים אינטרנטיים.
בנוסף, סביר שיימשך הגידול בנדל"ן מסחרי בפריפריה בעקבות הרחבת האוכלוסייה. המפתח יהיה לזהות מגמות אלה מוקדם ולהשקיע בהתאם.
סיכום
הנדל"ן המסחרי משתנה בהתאם לטכנולוגיה, למגמות חברתיות ולצרכי השוק. המעבר לעבודה גמישה, עליית מחירי הדיור ומשברים בעת הזו הם רק חלק מהגורמים המשפיעים על התחום.
על מנת להצליח ולנצל את ההזדמנויות בתחום יש צורך בהבנה של השינויים ובגמישות ויצירתיות עסקית. המפתח הוא לזהות פערים וצרכים משתנים בשוק ולהתאים את הנכסים בהתאם.